Владимир Ефимов, в апреле 2024-го возглавивший столичный стройкомплекс, в интервью РБК рассказал о перспективах рынка недвижимости в 2025 году, сколько строителей не хватает городу и почему Москве не нужны «китайские кварталы»
Содержание:
- О задачах на московской стройке Сколько построят в Москве в 2024-ом и что будет в 2025-ом Об активности инвесторов на рынке недвижимости На какие меры поддержки рассчитывает бизнес Какая ключевая ставка комфортна для городской стройки О новом режиме программы реновации О нехватке рабочей силы на стройке Про судьбу апартаментов Про перспективы появления "китайских кварталов" Про комплексное развитие территорий
«Любой субъект и страна живут в режиме ограниченности финресурса»
— Находясь на стороне экономического блока (с 2017-го Ефимов возглавлял департамент экономполитики и развития Москвы, а с 2018-го назначен заммэра по вопросам экономполитики и имущественно-земельных отношений.— РБК), какие минусы вы видели, например, в градостроительной политике?
— По характеру работы в чем принципиальная разница между экономическим блоком и строительным для вас лично?
— Какие задачи вам поставили?
— Первое— это, безусловно, сохранение темпов строительства, которое ведется в городе. Второе— акцент на возведении транспортной составляющей— метро и дорожной сети. Метростроение по-прежнему является приоритетом в развитии города. Говоря о дорожной сети, мы сейчас делаем упор на строительство подъездных трасс, в первую очередь к рельсовому каркасу. Третье— повышение экономической эффективности строительства и анализ тех решений, которые мы принимаем.
Если говорить о приоритетных направлениях в гражданском строительстве, то в первую очередь нужно сказать о программе реновации. У нас с каждым годом объемы строительства увеличиваются, количество людей, которое мы должны переселить, растет. Еще одна задача— работа над объектами социального назначения. Сейчас в Москве заканчивается программа по капитальному ремонту поликлиник, и в целом можно сказать, что создана современная, практически новая опорная сеть. В планах —завершить строительство двух новых крупных больниц— Детской городской клинической больницы святого Владимира в Сокольниках и Городской онкологической больницы №62 в Сколково. Также мы подписали государственный контракт на возведение нового корпуса НИИ скорой помощи им. Н.В. Склифосовского и проводим торги для выбора генерального подрядчика для строительства нового корпуса больницы им. В.П. Демихова.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Также началась массовая работа по комплексному ремонту объектов образования. Мы сейчас с коллегами из социального блока анализируем принятые градостроительные решения и необходимость строительства новых школ, дошкольных образовательных учреждений, смотрим, можноли в рамках этого процесса сделать больше объектов, чтобы заменить в том числе имеющиеся, но морально устаревшие. Современная школа все-таки более эффективная и удобная для школьников и преподавателей с точки зрения применения современных подходов и стандартов.
«Это не катастрофа»
— Естьли у вас уже данные по объему ввода жилой и нежилой недвижимости в столице по итогам года?
В этом году мы введем порядка 5,2 млн кв. м, может быть, и больше. В настоящее время мы вместе с Мосгосстройнадзором проводим работу по ужесточению требований к сдаваемому жилью, чтобы сократить количество нареканий покупателей.
Если говорить про общий объем ввода жилой и нежилой недвижимости, то он будет где-то около 12 млн кв. м. Соотношение составит почти 50 на 50%, нежилой составляющей будет чуть больше. Это как раз соответствует той структуре экономики, которая у нас есть.
— Пока основные прогнозы в отношении рынка недвижимости на следующий годпессимистичные. Насколько обоснованы опасения?
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
— Но тогда все поддерживалось федеральным бюджетом.
Мы видим замедление спроса, но в абсолютно прогнозируемых количествах. То есть ровно то, что мы ранее планировали и предполагали вместе с девелоперами, потому что мы какое-то количество жилья продаем в рамках реновации и наших городских предприятий.
— Реестр проблемных объектов не пополнится?
—Насколько сейчас инвесторы активны на рынке коммерческой недвижимости?
— Это действующие игроки рынка или новые участники? Вы как раз как выходец из экономического блока можете описать сейчас портрет инвестора в московскую недвижимость?
Совсем непрофильных игроков, которые занялибы заметную долю, не появилось. В Москву пришли девелоперы из других регионов, у таких компаний есть релевантный опыт. Даже мы продали крупную площадку в Некрасовке рядом с нашим промышленным комплексом Руднево крупному застройщику из Санкт-Петербурга. А небольшие проекты у несистемных игроков были всегда, это нормальная ситуация. Благодаря этому у нас нет монополии на рынке жилой и нежилой недвижимости. Рынок абсолютно конкурентный и сбалансированный как с точки зрения сегментов, так и участников с их проектами.
— Планируетсяли пересмотр крупных инвестпроектов?
— Какой сейчас основной запрос у девелоперов?
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
— Насколько на Москву влияют льготные программы кредитования? Есть мнение, что в столице рынок от них зависел не настолько сильно.
— Какая ключевая ставка сейчас комфортна для города, в первую очередь для реализации программ?
«Количество переселений по согласию— 97%»
— В этом году заканчивается первый этап программы реновации, а она сама переходит в новый постоянный режим. Можетели вы подробнее объяснить, что это значит?
Когда запускали программу реновации, были сомнения, каким будет итог. Сейчас я могу сказать, что количество переселений по согласию составляет 97%. Еще 1,5%— это суды, связанные со сложностями при оформлении документов. И только 1,5%— суды, связанные с отказом граждан переселиться в предложенные городом квартиры. Также сейчас приходит много обращений с просьбой включить объект в программу реновации, в том числе от жителей тех домов, которые в нее не попали. Для этого у нас есть механизм комплексного развития территорий. Мы рассмотрели несколько участков и предложим жителям войти в эту программу с пониманием того, куда они переедут и что результат такого решения будет такойже, как в рамках действующей программы реновации. Этот механизм работает только по инициативе самих жителей, если они сами за него проголосуют. Пока мы эту программу активно не начинали, но такая возможность есть.
Кроме того, мы сейчас сталкиваемся с рядом случаев, что у нас среди домов, уже включенных в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше соседних, но в свое время в программу реновации не попали. Мы считаем, что в рамках программы правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу «один дом убрали и на его месте построили новый».
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
«Нехватка рабочей силы— порядка 50–70 тыс. человек»
— Где брать кадры? Рассматриваетели возможность привлечения их из других регионов или стран?
«Регламентировать размер квартир нужно»
Мы приняли решение, что больше такие объекты согласовывать не будем, и, более того, соответствующим образом поправили законодательство. Например, сейчас четко определено, что есть гостиницы и какие требования к ним должны быть, так как апартаменты часто шли как разновидность отелей. Те решения, которые мы приняли ранее, будут реализованы— мы их не пересматривали. Но если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то мы предлагаем поменять вид разрешенного использования и построить нормальный многоквартирный дом, если это возможно в рамках наших градостроительных решений.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)
Соответственно, мы пришли к выводу, что регламентировать размер квартир нужно. Более того, у нас базово считается, что на одного человека приходится 50 кв. м общей площади, в квартирах соответственно меньше. Исходя из этого расчета мы раньше рассчитывали социалку и транспорт. А сейчас мы говорим, что по нормативам площадь квартир должна быть не менее 28 кв. м для однокомнатных и 44 кв. м для двухкомнатных. Если девелопер хочет другие параметры— пожалуйста, но, главное, соблюдайте минимальные площади, предусмотренные законодательством. Но если будет больше квартир, то мы потребуем компенсацию и социальную инфраструктуру, необходимую для обеспечения всех новых жителей образованием, транспортом, медициной.
«Это не спор, а скорее переговорная позиция»
На сегодня в стадии реализации находится 108 проектов площадью застройки порядка 27–28 млн кв. м. Часть из них уже находится в высокой степени проработки и реализации, другая— на начальных стадиях, а где-то происходят подготовительные этапы. Порядка 40% от данных проектов— это те, по которым ведется разработка градостроительной документации, проектов планировки и идут переговоры с правообладателями, если требуется выкуп и освобождение соответствующих площадок. Но в целом программа набрала темп и пользуется большим спросом. Некоторые из проектов реализуются по инициативе правообладателей, другие— через торги, еще одни— операторами, которых город учредил, в том числе в целях программы реновации.
Госкорпорации имеют достаточно большое количество условно непрофильных активов, которые у них высвобождаются, например, в рамках оптимизации производственной деятельности и строительства новых объектов, позволяющих эффективнее использовать площадки и ресурсы. Это нормальная плановая работа. Никаких всплесков не ожидаем. Промышленность становится более компактной и современной, требует меньше земельных участков и производственных площадей. Поэтому нормально то, что происходит в рамках комплексного развития. Мы не уничтожаем промышленность в городе, наоборот, она активно развивается. Просто те площади, которые раньше требовались для промышленности, при современных технологиях в таких объемах не нужны.
Владимир Ефимов(Фото: Андрей Любимов / РБК)