Текущее укрепление рубля может привести к определенному замедлению сделок. Но это влияние будет незначительным, поскольку российский рынок жилья живет по рублевой модели, а доля импорта невысокая
В мае курс доллара впервые за два года опустился ниже ₽80. Сейчас доллар немного отыграл позиции. Однако некоторые аналитики допускают дальнейшее падение американской валюты. По их мнению, рубль может укрепиться до ₽75–70 за доллар.
Спросили у экспертов, как валютные колебания могут сказаться на рынке жилья.
Замедление сделок в элитном сегменте, в массовом— без изменений
Ослабление рубля традиционно сопровождается всплеском спроса на недвижимость. Такое поведение россиян объясняется желанием сохранить свои сбережения. Например, подобная ситуация наблюдалась в 2020 году, когда курс доллара впервые с февраля 2016 года превысил 75 руб. Похожая ситуация была в 2023 году.
Текущее укрепление рубля может, наоборот, привести к определенному замедлению сделок. Но это влияние будет незначительным, поскольку российский рынок жилья живет по рублевой модели— сделки заключаются в рублях, а доля импорта на рынке новостроек сейчас минимальная, считают эксперты, опрошенные «РБК Недвижимостью».
«Если говорить об укреплении рубля и снижении курса доллара, например, до 75–70 руб., то здесь возможен умеренный охлаждающий эффект. Часть покупателей может занять выжидательную позицию, рассчитывая на коррекцию цен»,— считает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. Особенно это влияние может быть заметно в сегменте элитной недвижимости среди клиентов, которые привыкли мыслить в валюте, уточнил партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
Однако для массового сегмента ключевым фактором остается доступность ипотеки, а не курс валюты, поэтому эффект здесь будет сдержанным. «Текущее укрепление рубля относительно доллара происходит на фоне высоких процентных ставок. В этой связи формируется отложенный спрос на жилье, поскольку взять ипотеку дорого, а держать деньги на вкладе— выгодно»,— пояснила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Вместе с тем отложенный спрос будет реализовываться по мере снижения процентных ставок и курс рубля не будет играть первую скрипку. Однако в случае снижения курса рубля спрос на жилье будет усиливаться»,— считает представитель АКРА.
Фото: ivanpotapoff / Shutterstock / FOTODOM
В целом, по словам экспертов, российский рынок жилья сейчас ориентирован на рублевую модель, поэтому влияние валютных колебаний на него в последнее время снижается. По оценкам NF Group, около 90% предложения в сегменте городской жилой недвижимости номинированы в рублях. «За пределами города доля валютных предложений чуть выше, но общая тенденция очевидна: люди зарабатывают и тратят в рублях»,— уточнил Андрей Соловьев. Поэтому привязка к доллару сегодня носит, скорее, психологический, чем практический характер, отметил эксперт.
Влияния на цены не будет
В периоды ослабления рубля эксперты обычно прогнозируют повышение цен на жилье на фоне роста сделок и себестоимости строительства, особенно в высокобюджетном сегменте, где традиционно доля импорта выше. Однако укрепление рубля, по их мнению, к обратной ситуации не приведет. «Рост цен на недвижимость при существенном ослаблении рубля по большей части является психологическим фактором, связанным с желанием людей переложить накопления из денежных средств в бетон. Это сильно разогревает спрос на недвижимость и, как следствие, двигает цены вверх»,— пояснил старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
По его мнению, при укреплении рубля ситуация с ценами не изменится. Это связано и с тем, что валютная составляющая в общей стоимости строительства жилья занимает незначительную долю, даже в высокобюджетных сегментах. «Трудно представить, что на рынке появится настолько много продавцов недвижимости, способных повлиять на ценообразование, которые захотят продать недвижимость, чтобы переложить эти средства в валюту»,— добавил Дмитрий Сергиенко.
Не прогнозирует снижения цен на жилье на фоне падения курса доллара Андрей Соловьев из NF Group. «Хотя укрепление рубля действительно удешевляет импорт, но недвижимость— это не продукт мгновенного потребления, покупка жилья— процесс, не связанный с импульсным спросом»,— пояснил эксперт. Кроме того, длинный цикл сделки и высокая доля покупок в рассрочку не позволяют цене быстро реагировать на курсовые колебания, добавил он.
Аналитик «Финама» в свою очередь допускает ценовую коррекцию. «В случае заметного укрепления рубля объекты со стоимостью в валюте могут временно стать более привлекательными для покупателей»,— пояснила Кристина Гудым.