С 1 июля получить ипотеку стало сложнее: введены ограничения для закредитованных заемщиков, на кредиты с низким первым взносом. Однако эти меры позволяют снизить риски и ипотечников, и банков
1 июля 2025 года в силу вступили новые ограничения при выдаче ипотеки. Рассказываем, что изменится для потенциальных покупателей жилья.
Запрет на комиссии за сниженную ставку
С 1 июля банки не смогут взимать комиссии с ипотечных заемщиков за снижение ставки по ипотеке. Этот запрет включен в ипотечный стандарт, который вступил в силу 1 января 2025 года. Однако именно пункт о комиссиях заработал только 1 июля. Речь идет о ситуации, когда покупатель жилья вносил единовременный платеж, в результате ставка по ипотеке снижалась. Однако такое снижение ставки было не всегда выгодно для заемщика, а также искажало общую статистику по уровню ипотечных ставок.
«Комиссии за снижение процентной ставки— это вредная практика, и хорошо, что ее пресекают. Зачастую платное снижение ставки могло обеспечить какую-то выгоду только в случае погашения кредита строго по графику, без существенных его опережений (без значимых частичных досрочных погашений)»,— пояснил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
В тоже время подобные комиссии гарантировали процентный доход банков, даже если заемщики оказывались в состоянии погасить долги досрочно. «То есть эта практика была значительно более интересна банкам, чем самим заемщикам. А хуже всего то, что отказ заемщика от снижения ставки за комиссию мог негативно повлиять на решение по его кредитной заявке. Можно сказать, что такие комиссии навязывались»,— пояснил Юрий Беликов.
Ограничения выдач рискованным ипотечникам
Еще один запрет связан с количественным ограничением рискованной ипотеки. С 1 июля 2025 года в России начнут действовать макропруденциальные лимиты (МПЛ), право на их введение Банк России получил в апреле. Речь идет о количественном ограничении выдачи жилищных кредитов высокорискованным заемщикам— с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Доля такой ипотеки не должна будет превышать пороговые значения в общем объеме выдач. Данные ограничения направлены на снижение рисков для банков и самих ипотечников, пояснял регулятор.
Фото: Oleg Elkov / Shutterstock / FOTODOM
Лимиты устанавливаются отдельно по кредитам на готовое и на строящееся жилье. Триггерными значениями будут сумма первоначального взноса (больше или меньше 20%), а также показатель долговой нагрузки клиента (ПДН)— выше 80%, от 50 до 80% или до 50%, отражающий, какую долю официального дохода заемщик тратит на обслуживание долгов. Самые жесткие лимиты затрагивают ипотеку на новостройки с низким первоначальным взносом.
Как ограничения отразятся на заемщиках
Все эти меры— инструменты борьбы с закредитованностью населения и за поддержание адекватного качества кредитного портфеля банков, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Поэтому потенциальному ипотечному заемщику будет сложнее взять кредит в силу наличия МПЛ-ограничений у банков, а также ввиду того, что способ привлечения клиентов за счет эффекта низкой ставки уже не будет работать, как раньше»,— отметила Ирина Носова.
Однако эффект от этих мер будет заметен позже, считают эксперты. Это связано с тем, что доступность ипотеки и так на минимуме из-за неподъемных ставок в рыночном сегменте и общей повышенной закредитованности, пояснил представитель «Эксперт РА». «Но далее по мере смягчения денежно-кредитной политики (ДКП) и медленного восстановления рынка эта мера должна снизить вероятность одобрения новых ипотечных кредитов тем заемщикам, которые и без того большую часть доходов тратят на обслуживание любых действующих долгов»,— уточнил он.
Что касается комиссий, то их отмена улучшит управляемость долгов для заемщиков. «Хотя, конечно, при текущей закредитованности граждан возможности по досрочному закрытию длинных ипотечных кредитов сильно ухудшены»,— подытожил Юрий Беликов.