В числе основных причин отказа от ипотеки— неподъемные ежемесячные расходы, риск того, что рыночная стоимость залоговой квартиры может оказаться меньше долга по ней, а также выбор накопительной стратегии, следует из материалов поступившего в редакцию совместного исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка (ЦФА). Эксперты отмечают, что все три мотива при ближайшем рассмотрении оказываются заблуждениями, которые можно опровергнуть расчетами.
Ежемесячные расходы на ипотеку потребуют большую часть дохода заемщика
Как отмечается в исследовании, часто потенциальные заемщики отказываются от ипотеки, опасаясь, что в течение всего срока кредита им придется тратить на обслуживание половину дохода или больше. В действительности, подчеркивают эксперты, уже через пять лет стоимость обслуживания ипотеки снижается почти вдвое.
В подтверждение этого тезиса аналитики «Домклик» и ЦФА подсчитали, какую часть зарплаты пришлосьбы отдавать на ежемесячный платеж по ипотеке в 2024 году в зависимости от года выдачи кредита.
По данным средних цен фактических ипотечных сделок Сбербанка. Зарплата приводится по данным Росстата.
Как показали расчеты, расходы условного заемщика, оформившего ипотеку в 2000 году на условиях ежемесячного платежа в размере 50% дохода, к 2024 году составлялибы лишь 1,3% дохода. «По кредиту, взятому в 2020 году, соотношение ежемесячного платежа к доходу в 2024 году составляет уже 29,2%. Таким образом, можно сказать, что через пять лет стоимость обслуживания ипотечного кредита для заемщика падает практически вдвое»,— указывается в исследовании.
Эксперты обращают внимание, что постепенное снижение доли платежа позволяет гасить ипотеку досрочно: при среднем сроке в 25–26 лет россияне часто выплачивают жилищный кредит за 4–5 лет.
Если квартира подешевеет, размер долга превысит ее стоимость
Еще одно распространенное опасение, мешающее принять решение об ипотеке, связано с тем, что при определенных рыночных условиях стоимость квартиры может оказаться меньше суммы задолженности. Вместе с тем, обращают внимание аналитики, уже через пять лет после сделки соотношение долга к стоимости квартиры снижается в 5–7 раз (с 80 до 12–16%).
При стандартной ипотеке с первоначальным взносом в 20% от стоимости квартиры сумма долга составляет 80%. Но затем показатель снижается за счет постепенного погашения задолженности, подчеркивают эксперты «Домклик» и ЦФА. Кроме того, растет и стоимость самого актива, что подтверждается ценовой статистикой.
Как показал анализ графиков фактического погашения ипотечных платежей клиентами Сбербанка и данных «Домклик» по росту цен на жилье в домах разных лет постройки, по кредитам, оформленным в 2019 году, показатель с 80% на старте к 2024 году снизился до 12% для новостроек и до 16%— для домов постройки до 2000 года.
Подсчитано по усредненным значениям годовых темпов роста стоимости 1 кв.м. в новостройках и домах старой постройки, данные «Домклик».
Накопительная стратегия выгоднее ипотеки
В числе основных заблуждений эксперты также называют убежденность россиян в том, что купить квартиру без переплат помогут систематические накопления. В действительностиже ипотека фиксирует цену объекта, тогда как темпы роста цен существенно снижают эффективность накопительной стратегии, подчеркивается в исследовании.
Для примера приводится кейс двух покупателей с одинаковыми доходами. По условиям, один из них в 2005 году оформил ипотеку на 1,2 млн руб. под 10% годовых на покупку 55-метровой квартиры. Второй решил откладывать сумму, эквивалентную ипотечному платежу первого покупателя. По состоянию на 2024 год покупатель-ипотечник выплатил 2,4 млн руб. (переплата составила 1,2 млн руб.). Покупатель, который выбрал другую стратегию, накопил 2,4 млн руб., однако этой суммы теперь не хватает на покупку жилья: расчеты экспертов показывают, что купить жилье площадью 55 кв. м в таком бюджете можно было только до 2011 года. «Таким образом, в долгосрочной перспективе стратегия ипотечного кредитования демонстрирует большую эффективность в сравнении со стратегией накопления»,— заключают аналитики «Домклик» и ЦФА.
Данные Росстата