Главная страница » Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

от admin

Свободных площадей в столице становится все меньше, ставки растут — особенно в самых востребованных локациях

В сложившихся рыночных условиях инвестиционный интерес к новостройкам практически сошел на нет: цены на столичную недвижимость остаются высокими, а ипотечные ставки давно перешагнули заградительный уровень. Вместе с тем, участники рынка отмечают активный спрос со стороны инвесторов на офисные помещения. Разбираемся в этом новом тренде вместе с экспертами.

Цены на офисы растут

С начала года квадратные метры в столичных деловых центрах существенно выросли в цене. «Средневзвешенная базовая ставка аренды, рассчитанная по сделкам за период с 1 января по 30 ноября 2024 года, составила 23,09 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что на 10% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Преимущественно рост поддержан положительной динамикой ставки в классе B, где наблюдается рост +16%»,— рассказывает директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.

Ценовая динамика также различается в зависимости от локации— в тех частях города, которые пользуются повышенным интересом арендаторов, ставки растут быстрее. «Диапазон достаточно широкий: рост находится в пределах 8-26% по сравнению с первым кварталом 2024года,— рассказывает директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева.— Стоимость аренды по сопоставимым объектам может варьироваться в зависимости от локации— даже внутри одной и тойже кольцевой зоны. Наиболее востребованными являются центр, запад, Ленинградский коридор: здесь расположен наиболее качественный офисный сток, на эти районы приходится наибольший объем запросов». В результатеставки в этих локациях могут на 15-25% обгонять показатели районов противоположной части города, отмечает эксперт.

Востребованность Ленинградского делового района и, в частности, Ходынского поля отмечает и партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По словам эксперта, цены на офисы в Ленинградском кластере за год выросли на 36,1%,обогнав даже ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%). «На конец года максимальные запрашиваемые ставки аренды зафиксированы в ММДЦ «Москва-Сити»— 44,77 тыс. руб. за 1 кв. м в год,— рассказывает Мария Зимина.— Чуть меньшие ставки демонстрируют Белорусский деловой район (40,97 тыс. руб. за 1 кв. м) и Ленинградский деловой кластер (39,45 тыс. руб. за 1 кв. м)».

Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

Участники организованной РБК сессии «Инвестиции в офисную недвижимость: курс на рост»(Фото: Юрий Васильев для РБК)

Несмотря на высокие ставки, площади в самых востребованных деловых кластерах Москвы быстро уходят с рынка. «Спрос растет в целом по рынку и особенно в обозначенных районах левой части Москвы. На фоне нехватки готового предложения в аренду, падает доля вакантных площадей — как общая, так и по классам и ключевым кластерам», — поясняет Виктория Гусева.

Директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева обращает внимание, что доля свободных площадей по итогам первых 11 месяцев 2024 года составила 4,8% (учитываются офисы классов А и В). При этом в некоторых районах показатели куда ниже:

  • В районах в пределах ТТК— 3,6%;
  • Ленинградский коридор (Динамо— Войковская)— 2%;
  • Москва-Сити— 1,7%;
  • Павелецкая— 2,5%.

Участники организованной РБК сессии «Инвестиции в офисную недвижимость: курс на рост» также отдельно отметили высокую востребованность Ленинградского делового района. Представители NF Group и CMWP указывают, что в этом районе еще есть потенциал по вводу новых объектов. Как пример одного из таких объектов коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова отметила премиальный офисный центр AIR, строительство которого должно стартовать в 2025 году. В составе делового центра три разновысотных башни— 21, 34 и 14 этажей. Общая площадь недвижимости в рамках проекта составит 130 тыс. кв. м.

Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

Офисный центр AIR(Фото: Tekta Group)

Покупка офиса— популярный инвестиционный инструмент

Как подчеркивает Елизавета Севастьянова, за счет опережающего спроса свободных площадей А-класса в самых востребованных локациях практически не остается— рынок поглощает все поступающие объемы. Эксперт отмечает, что повышенный спрос формируют не только компании, арендующие или покупающие площади для себя, но и инвесторы. «С одной стороны, комфортный офис воспринимается как конкурентное преимущество в борьбе за кадры,— говорит коммерческий директор Tekta Group.— С другой стороны— налицо настоящий бум инвестиций в офисную недвижимость. Стоит отметить активность именно со стороны частных инвесторов, которые предпочитают офисы квартирам. При сопоставимом бюджете входа доходность в офисном сегменте значительно выше— 10-12% против 5-6% при вложениях в жилье под аренду». Отдельно стоит отметить, что сделки с офисными площадями, как и с жильем, можно оформить по договору долевого участия, добавляет Елизавета Севастьянова.

Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

Елизавета Севастьянова, коммерческий директор компании Tekta Group:

Есть несколько доводов в пользу договора долевого участия при покупке офисного помещения:

  • Нет риска двойных продаж— на один объект недвижимости нельзя заключить два или более ДДУ, т.к. это строго контролируется Росреестром. Каждый ДДУ проходит государственную регистрацию.
  • Денежные средства до ввода объекта хранятся на эскроу-счете, что гарантирует финансовую защиту покупателю. Если застройщик банкротится и/или стройка существенно затягивается, покупатель гарантированно получает средства обратно.
  • Проектное финансирование обеспечивает выполнение всех работ в графике: застройщик получает средства от банка траншами, которые тратятся на определенный этап стройки.
  • В ДДУ четко прописывается предмет сделки во всех параметрах— это объект недвижимости с определенными характеристиками, соответствующий условиям договора, техрегламентам, требованиям к проектной документации и градостроительных регламентов.
  • Договор долевого участия включает четкие гарантийные сроки: три года на конструктив здания и инженерные коммуникации. При возникновении неполадок в этот период их устраняет застройщик.
  • Согласно 214-ФЗ, если сроки затягиваются или объект передается с недостатками, застройщик выплачивает покупателю неустойку.
  • Если объект строится по ДДУ, этот процесс полностью прозрачен для покупателя— проектная декларация размещается на сайте наш.дом.рф ежемесячно, так что любые изменения в проекте можно будет отследить.

Тренд на инвестиционный спрос подтверждают и другие участники рынка. «Рынок продаж офисных помещений, в том числе и «розничных» (в мелкую нарезку), продолжает привлекать инвесторов из других областей, в том числе и из сектора жилой недвижимости и ретейла. Это отличный вариант диверсификации инвестиционного портфеля, как для мелких, так и для крупных инвесторов»,— подчеркивает Виктория Гусева.

«На рынке появилось много розничных инвесторов, привлекательность офисного сегмента для них обусловлена сочетанием высокой доходности, относительно низких рисков и удобства управления, что продолжает стимулировать активность в этом направлении,— отмечает и партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.— Кроме того, офисный сегмент имеет постоянный спрос вне зависимости от экономической конъюнктуры: всегда есть индустрии-драйверы, такие как IT, финансы, логистика, которые продолжают развиваться и арендовать офисные помещения». Стабильный спрос на офисы также формируют компании госсектора, добавляет Виктория Гусева.

Традиционно объем сделок с офисной недвижимостью входит в топ-2 по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, и уже сейчас понятно, что 2024 год не станет исключением, подчеркивает Гусева. «По итогу 11 месяцев 2024 года объем сделок с офисной недвижимостью в денежном выражении уже превысил итоги вложений в этот сектор за весь 2023 год— на 11%,— говорит эксперт.— По прогнозам Nikoliers, за весь 2024 год объем сделок с офисами составит порядка 180-190 млрдруб. и превысит значения 2023 года более чем на 20%». Итоговая цифра близка к рекорду, отмечаетВиктория Гусева,больший показатель был зафиксирован лишь единождыв 2016 году:«Тогда инвестиции в офисный сектор составили почти 214 млрд. руб— заключались крупные сделки по приобретению площадей в башнях «Москва-Сити».

Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:

— Объем инвестиционных сделок в офисную недвижимость в России (без учета сделок под приобретение конечными пользователями и сделок под девелопмент) за январь—ноябрь составил 114 млрд руб. или 35% от общей суммы вложений в коммерческую недвижимость. 90% от вложений в офисы пришлись на Москву.

Сумма по России за первые 11 месяцев 2024 года на 65% превосходит показатель за весь 2023 год, что связано со стабилизацией структуры вложений в коммерческую недвижимость. Начиная с четвертого квартала2023 года доля офисов в общем объеме сделок и объем инвестиций в офисный сегмент росли в каждом квартале (пока нет данных за четвертый квартал 2024 угода, итоги по нему будут подводиться в начале января). Такая динамика связана с ростом инвестиционной привлекательности сегмента на фоне дефицита офисных площадей, в особенности под аренду, а также с ограниченным предложением объектов от иностранных собственников, которые составили основной объем инвестиционных приобретений в недвижимости в прошлом году.

Как сходятся во мнении опрошенные эксперты, в 2025 году сложившиеся тренды— дефицит высококлассных офисов, опережающий спрос, рост ставок и сокращение вакансии, особенно в самых востребованных районах— сохранятся и даже продолжат набирать обороты. «Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает испытывать существенный дефицит качественных площадей. Низкий уровень нового спекулятивного строительства в сочетании с высоким спросом приводят к сохранению низкого объема свободных площадей на фоне высокого поглощения»,— прогнозирует директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева.

Опережающий спрос: инвесторы заинтересовались офисами Москвы

Фото: PhotoMavenStock / Shutterstock / FOTODOM

Похожий прогноз дает и партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. «В 2025 году мы ожидаем сохранение спроса на высоком уровне— прежде всего, за счет активности компаний с участием госкапитала, производственных и технологических. Однако на рынке усиливается сложность в поиске офисных помещений, так как предложение остается ограниченным»,— говорит эксперт, добавляя, что в случае дальнейшего повышения ключевой ставки можно будет ожидать сокращения объемов строительства проектов, ориентированных на сдачу в аренду. «Это усилит существующий дефицит качественных площадей, что, в свою очередь, приведет к ускорению роста запрашиваемых ставок аренды»,— заключает эксперт.

Вам также может понравиться