Рассказываем, на какие пункты стоит обратить внимание при выборе локации для инвестиций в недвижимость — как жилую, так и коммерческую
Недвижимость остается одним из привлекательных инструментов для инвестирования. Согласно опросу «Дом.РФ» и ВЦИОМ, около 60% россиян считаютвложения в недвижимость выгоднее вкладов даже с учетом высоких ставок. К томуже в последнее время ставки по депозитам снижаются. Недвижимость в свою очередь выступает долгосрочной инвестицией. Половина респондентов рассматривалабы именно ее в качестве вложений.
Ключевыми факторами успеха инвестиций в недвижимость, как и любого девелоперского проекта, являются локация и перспективы ее развития. «Перспективная локация— это всегда территория, на которую в ближайшие годы будет направлено внимание города, бизнеса, людей. Ключевые сигналы— развитие транспортного каркаса, появление инфраструктуры, инициатива города по редевелопменту или реновации»,— отмечает управляющий партнер, гендиректор компании Ricci Андрей Постников. «Обязательно нужно смотреть на триггеры спроса: кто будет конечным пользователем и зачем ему здесь находиться. У успешного инвестора есть видение того, как будет развиваться город, район и как его проект изменит конкурентное окружение»,— добавил Андрей Постников.
Вместе с экспертами выделили несколько пунктов, на которые стоит обратить внимание при выборе локации для инвестиций в недвижимость— как жилую, так и коммерческую (например, офисы и локальный ретейл). Стоит отметить, что универсального рецепта здесь нет, но есть индикаторы, которые помогут в этом выборе.
1. Транспортное развитие
Фото: AntonSAN / Shutterstock / FOTODOM
Наиболее важные индикаторы, которые нужно учитывать при выборе локации,— это транспортная доступность и планы по формированию соответствующей инфраструктуры. Это может быть открытие станции метро или МЦД, а также новых автомобильных дорог или проездов. Транспортная инфраструктура в данном случае служит импульсом развития. Вслед за ней в районе появляются новые жилые и офисные проекты, формируется новая социальная, спортивная и досуговая инфраструктура. Все это повышает привлекательность локации и инвестиций в недвижимость.
«Новые участки метро (в частности, Большая кольцевая линия), станции МЦД и реконструкция вылетных магистралей действительно существенно увеличивают спрос на жилье и коммерческую недвижимость в радиусе пешеходной доступности от транспортных узлов»,— отметила руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксения Александриди.
Транспортная инфраструктура влияет на стоимость недвижимости в локации. Например, по оценкам компании «Метриум», открытие новых станций БКЛ привело к росту цен на первичном рынке столицы до 30%. «Обычно существенное удорожание недвижимости в таких локациях происходит дважды— в момент начала строительства транспортного объекта и после его ввода»,— пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Одним из примеров такой транспортной трансформации является район у станции метро «Савеловская», который соседствует с Белорусским деловым районом и, по сути, стал его продолжением. «Благодаря соседству с вокзалом, МЦД и формированию офисного кластера район демонстрирует устойчивый рост спроса и цен на недвижимость»,— пояснила Ксения Александриди. По ее словам, на начало второго квартала 2025 года средняя стоимость жилья в локации достигает 450 тыс. руб. за 1 кв. м, а в ключевых офисных проектах— 700 тыс. руб. за 1 кв. м.
2. Из промзон в новые кварталы
Фото: Oleg Opryshko / Shutterstock / FOTODOM
Еще один фактор при выборе локации— участие района в программе комплексного развития территорий (КРТ). В ее рамках на месте бывших промзон и неэффективно используемых земель формируется новый городской ландшафт с жилыми кварталами, коммерческими объектами, рабочими местами, социальной инфраструктурой и благоустройством. Это усиливает долгосрочную устойчивость таких территорий и привлекательность инвестиций в недвижимость, поясняют эксперты. Среди примеров таких локаций эксперты называют реновацию территории бывшего Южного порта, завода «Миг», проекты КРТ в Тушине, Хорошево-Мневниках и других районах. «Отдельно стоит обратить внимание на территории, которые подпадают под программу КРТ, проводимую городом. Это долгосрочный городской инструмент, который при грамотной реализации дает очень устойчивый импульс для инвестиций»,— отметил Андрей Постников.
Проекты КРТ кардинально меняют инвестиционную привлекательность локаций за счет комплексного преобразования, поскольку подразумевается создание полноценной городской среды, а также создают основу для формирования новых деловых кластеров с офисами классов А/Prime и В+, добавил замруководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Инвестиционная привлекательность таких локаций отражается в динамике цен на недвижимость— они повышаются быстрее рынка, отметил Руслан Сырцов. По оценкам «Метриума», цены в локациях, где реализуются проекты КРТ, растут в среднем на 12–15% в год.
Сюдаже эксперты относят масштабные инвестиционные проекты (МаИПы). Это особый статус, который могут получить инвесторы для строительства объектов, необходимых для развития городской инфраструктуры и создания рабочих мест.
3. Активность девелоперов и качество анонсируемых проектов
Фото: Павел Лисицын / РИА Новости
Признаками перспективности локации эксперты называют активность девелоперов, появление в ней новых проектов и их востребованность среди покупателей. «Сильные девелоперы первыми приходят в потенциально сильные локации. Если в районе работают девелоперы из первой лиги— это позитивный сигнал»,— считает глава Ricci.
Здесь эксперты приводят в пример развитие деловой инфраструктуры в районе Ходынского поля. Первым в локацию пришел крупный девелопер— Stone. Сегодня компания реализует сразу три офисных проекта у станции метро «ЦСКА». Вслед за ним пришли другие игроки рынка, например компания Tekta Group.
Однако важно не только число заявленных проектов, но и их качество и класс. «Если в районе заявлены крупные жилые комплексы классов комфорт и бизнес с хорошими показателями бронирований квартир на ранних этапах реализации, это сигнализирует о растущем статусе и спросе застраиваемого района»,— пояснила представитель IBC Real Estate. «Один сильный жилой квартал с инфраструктурой может переформатировать весь район. Поэтому обращайте внимание на структуру собственников, уровень архитектуры, качество фасадов, плотность застройки, наличие школ и сервисов— это все маркеры зрелого подхода»,— добавил Андрей Постников.
4. Синергия коммерции и жилья
По мнению экспертов, усиливает инвестиционный потенциал локации сочетание жилых и офисных проектов, в том числе в рамках точечной застройки. «Синергия коммерции и жилья— это не теория урбанистов, а реальная экономическая модель: дневной и вечерний трафик, устойчивый спрос, мультифункциональность территории»,— пояснил глава Ricci. «И если мы видим, что в одной точке начинают параллельно появляться места приложения труда, жилье, офисы, ретейл, производства, лаборатории, образовательная инфраструктура, — это признак формирования полноценного городского кластера»,— добавил эксперт.
Фото: пресс-служба Stone
Сочетание деловой и жилой застройки в комплексе с транспортной инфраструктурой увеличивает поток арендаторов и покупателей, а также способствует развитию среднего и малого бизнеса в локации. «Это повышает ликвидность активов и позволяет инвесторам рассчитывать на более высокий доход и потенциал роста»,— отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.
Такие районы становятся самодостаточными, а их ликвидность— более устойчивой. «Один из примеров, за которыми мы наблюдаем,— это уже активно развивающийся кластер у станций «Калужская» и «Воронцовская», где мы на разных стадиях реализации видим проекты ключевых игроков Stone, Level, Hutton, Tekta, AFI Development»,— привела пример Ксения Александриди.
Влияние на цены
По оценкам экспертов, прирост цены недвижимости только за счет строительной готовности может составлять порядка 25%, а в наиболее удачных проектах этот прирост может быть двукратным. Дополнительно к этому накладывается инфляция и прирост цен за счет инвестиционной составляющей (например, открытие новой станции метро). Именно поэтому важно понимать и грамотно оценивать развитие локации и перспективы строительства в окружении, отмечают эксперты.
«При комплексном развитии территории цена на недвижимость в локации отрастает как минимум в два раза. Также в районах, которые только застраиваются, нет внутреннего каннибализма»,— отметила директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. «Для максимально выгодных вложений обращать внимание нужно и на тип застройки— так, в проектах, состоящих из нескольких очередей, в перспективе может быть высокая конкуренция, поэтому стоит присмотреться к объектам точечной застройки за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг»,— заключила представитель компании.